La pregunta que más recibo de inversores hispanohablantes en 2025 es esta: «Tengo entre 200.000 y 400.000 euros para invertir en inmobiliaria fuera de España. ¿Dubai o Portugal?» Es una comparación legítima: ambos destinos ofrecen residencia por inversión, se han posicionado como refugios de capital europeo y llevan años en el radar del inversor latinoamericano. Pero los datos de 2025 cuentan una historia bastante clara.
Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta: la diferencia que importa
El primer error al comparar mercados es quedarse en la rentabilidad bruta. La que cuenta es la neta, después de impuestos y gastos.
| Factor | Dubai | Portugal |
|---|---|---|
| ROI bruto apartamentos | 6% – 10% | 4% – 6% |
| Impuesto sobre renta alquiler | 0% | 25% (no residentes) |
| Impuesto sobre ganancias de capital | 0% | 28% no residentes |
| Impuesto anual sobre la propiedad | 0% | IMI: 0,3% – 0,8% del valor |
| Coste de registro/transferencia | 4% (DLD, una sola vez) | IMT: 0% – 8% + Sello 0,8% |
| ROI neto estimado | 5,5% – 9,5% | 2,5% – 4% |
Fuentes: Bayut ROI Report 2025 para Dubai; datos fiscales según la legislación portuguesa vigente y el informe de Portugal Property Taxes 2026.
Apreciación del capital: ¿quién sube más?
Los precios en Portugal subieron un 17,2% interanual en 2025 (y un 11,6% solo en el cuarto trimestre de 2024), según datos del mercado. Es un crecimiento impresionante en términos nominales. Sin embargo, sobre esa ganancia de capital se aplica una retención del 28% para no residentes. El resultado neto es significativamente inferior.
En Dubai, el informe de ventas H1 2025 de Bayut documenta subidas de entre el 3% y el 10% en los segmentos asequibles y medio, y de hasta el 8% en el lujo. Sobre esa apreciación: 0% de impuesto. Lo que ganas, lo conservas íntegramente.
La Golden Visa: solo queda Dubai
Este punto ha cambiado el tablero definitivamente. Portugal cerró su Golden Visa para compradores de propiedad en octubre de 2023. Ya no es posible obtener residencia portuguesa mediante la compra de inmuebles, salvo en zonas muy específicas de interior y bajo criterios muy restrictivos.
En Dubai, la Golden Visa mediante inversión inmobiliaria sigue plenamente vigente: AED 2.000.000 (~500.000 EUR) en propiedad te dan 10 años de residencia renovable, sin patrocinador local, con posibilidad de incluir familia. Es actualmente uno de los programas de residencia por inversión más transparentes y accesibles del mundo.
Volumen de mercado y liquidez
Dubai registró 169.000 transacciones inmobiliarias en 2024 por valor de AED 488.000 millones, según el Dubai Land Department. Es un mercado líquido, con compradores y vendedores activos y un sistema de registro eficiente (el proceso completo dura 2-4 semanas para propiedades listas).
Portugal, con un mercado mucho más pequeño y concentrado en Lisboa, Oporto y el Algarve, ofrece menor liquidez en la salida. Vender una propiedad en Dubai suele ser más ágil que en los mercados portugueses más saturados.
¿Cuándo tiene sentido Portugal?
Ser honesto es importante. Portugal tiene ventajas reales que Dubai no ofrece: zona Schengen, idioma próximo al español, cultura mediterránea, precios de entrada más bajos en zonas rurales y una infraestructura sanitaria y educativa de calidad europea. Si tu objetivo principal es vivir en un entorno europeo con buena calidad de vida y no maximizar el retorno financiero, Portugal es una opción válida.
Si tu objetivo es maximizar la rentabilidad neta, obtener residencia por inversión y diversificar capital fuera de Europa, Dubai gana en 2026 con claridad.
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Dubái vs España y Portugal: preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan al invertir en Dubái?
En Dubái: 0% sobre la renta del alquiler, 0% sobre ganancias de capital y 0% de impuesto anual sobre la propiedad. El único coste fiscal es el 4% de registro en el Dubai Land Department, pagado una sola vez al comprar.
¿Debo declarar en España una propiedad en Dubái?
Sí. Si eres residente fiscal en España debes declarar los ingresos en el IRPF y, si tus activos en el extranjero superan los 50.000 €, presentar el Modelo 720. El convenio de doble imposición España–EAU evita tributar dos veces, pero no elimina la obligación de declarar.
¿Es mejor invertir en Dubái o en Portugal?
Portugal ofrece cercanía y marco europeo, pero grava la renta del alquiler al 25% para no residentes y la plusvalía al 28%. Dubái ofrece rentabilidad neta superior y fiscalidad cero, a cambio de mayor distancia y un mercado más cíclico.
¿Cuál es la rentabilidad media en España comparada con Dubái?
En España la rentabilidad bruta por alquiler ronda el 3–4% antes de impuestos. En Dubái, las zonas de alto rendimiento alcanzan el 9–10% neto.
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