Una de las dudas más frecuentes del inversor residente en España es si realmente se puede comprar una propiedad en Dubai desde casa, sin desplazarse, con plenas garantías legales. La respuesta es sí, y el proceso es más sencillo de lo que parece. El Dubai Land Department ha habilitado desde 2023 el registro y la transferencia de propiedades de forma completamente remota a través de la aplicación Dubai REST. Este es el proceso completo, paso a paso.
Paso 1: Define la zona y el tipo de propiedad (freehold)
Los extranjeros solo pueden comprar en propiedad plena (freehold) en las zonas designadas. Estas incluyen la práctica totalidad de las áreas de mayor demanda: Downtown Dubai, Business Bay, Dubai Marina, JVC, JBR, Dubai Creek Harbour, Dubai South, y muchas más. Fuera de las zonas freehold, los extranjeros pueden adquirir contratos de arrendamiento a largo plazo (leasehold) de hasta 99 años, aunque esto es menos frecuente entre inversores extranjeros.
Paso 2: Verifica que el promotor está registrado en RERA
Si compras off-plan (sobre plano), el promotor debe estar registrado en la RERA (Real Estate Regulatory Authority) y el proyecto debe tener número de registro oficial. Puedes verificarlo en el portal del Dubai Land Department. Si el promotor no aparece en el registro, no compres.
Paso 3: Firma el MOU / Form F (Memorandum of Understanding)
Una vez seleccionada la propiedad y acordado el precio, comprador y vendedor firman el Form F (también llamado MOU, Memorandum of Understanding), que es el contrato de compraventa oficial en Dubai. Recoge el precio acordado, las condiciones de pago y el plazo de transferencia. Se firma en presencia de un agente registrado en RERA.
En este momento se deposita habitualmente el 10% del precio en una cuenta de fideicomiso, que se retiene hasta la transferencia final.
Paso 4: Obtén el No Objection Certificate (NOC) del promotor
Si la propiedad es de segunda mano, el vendedor debe solicitar al promotor original un NOC (No Objection Certificate), que certifica que no hay deudas pendientes de cuotas de comunidad (service charges) ni hipotecas no notificadas. El proceso dura normalmente 5-7 días hábiles.
Paso 5: Paga la tarifa de registro del DLD (4%)
La tarifa de transferencia del Dubai Land Department es del 4% del precio de compra, más una tarifa administrativa de AED 4.000 o AED 5.000 según el valor de la propiedad. Este es el único impuesto de compraventa en Dubai. No hay impuesto de transmisiones patrimoniales adicional, no hay IVA en propiedades residenciales.
Paso 6: Transferencia y registro en el DLD
El pago del precio se realiza mediante cheque de gerencia (manager’s cheque) a nombre del vendedor, el día de la transferencia. Tras la verificación de documentos y el pago de tasas, el DLD emite el nuevo título de propiedad (Title Deed) a nombre del comprador. Este es el documento que acredita la titularidad plena del inmueble.
Con la app Dubai REST, todo el proceso puede tramitarse digitalmente desde España: firma electrónica, pago de tasas y recepción del título digital. El tiempo estimado para propiedades listas es de 2 a 4 semanas.
Documentación necesaria para el comprador extranjero
- Pasaporte en vigor (copia y original).
- Contrato de compraventa (SPA o Form F) firmado por ambas partes.
- NOC del promotor (para propiedades de segunda mano).
- En caso de financiación hipotecaria: carta del banco con la oferta de préstamo aprobada.
- Para propiedades off-plan: el número de registro Oqood del proyecto.
Implicaciones fiscales para el residente en España
Comprar en Dubai no elimina las obligaciones fiscales en España. Como residente fiscal español, debes tener en cuenta lo siguiente:
- IRPF: Los ingresos por alquiler en Dubai deben incluirse en tu declaración de la renta española. El convenio de doble imposición España-EAU (vigente) evita que pagues el impuesto dos veces, aplicando un crédito fiscal por lo pagado en origen (que en este caso es 0, ya que Dubai no grava los alquileres).
- Ganancias de capital: Si vendes con beneficio, la ganancia tributa en España entre el 19% y el 30%, según el importe.
- Modelo 720: Si el valor de tus activos en el extranjero (incluida la propiedad en Dubai) supera los 50.000 € a 31 de diciembre, estás obligado a presentar el Modelo 720 ante la Agencia Tributaria.
Trabaja siempre con un asesor fiscal especializado en expatriados e inmobiliario internacional antes de formalizar la compra.
¿Quieres que te acompañe en cada paso del proceso desde España? Contáctame. Tengo experiencia guiando a inversores hispanos en su primera compra en Dubai de principio a fin.
Comprar desde España: preguntas frecuentes
¿Puede un español comprar una casa en Dubái?
Sí, con plena propiedad en zonas freehold y título registrado a su nombre en el Dubai Land Department. No se requiere residencia emiratí ni socio local.
¿Hace falta viajar a Dubái para comprar?
No. Reserva, contrato SPA y registro en el DLD se completan en remoto. Desde 2025 el registro puede tramitarse online a través de la app oficial Dubai REST.
¿Qué documentos necesito para comprar en Dubái?
Pasaporte vigente y justificación del origen de los fondos. Para la firma en remoto puede requerirse poder notarial apostillado.
¿Qué debo tener en cuenta antes de invertir en Dubái?
Verificar que la zona es freehold, comprobar el historial del promotor en RERA, confirmar la cuenta escrow del proyecto, exigir rentabilidad neta (no bruta) y planificar la declaración fiscal en España.
¿Cuánto tarda el proceso de compra?
En reventa, entre 3 y 6 semanas desde la reserva hasta el registro del título. En obra nueva, la entrega depende del calendario del proyecto (habitualmente 2–4 años).
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